Immobilien kaufen, verkaufen oder investieren im Jahr 2024 bedeutet, sich mit einem Markt auseinanderzusetzen, der sich in voller Umstrukturierung befindet. Die Kreditzinsen zeigen nach zwei Jahren des Anstiegs eine Entspannung, die Energieregeln werden strenger und einige steuerliche Vergünstigungen verschwinden. Drei Parameter, die in Kombination die Art und Weise verändern, wie ein Immobilienprojekt aufgestellt wird.
DPE von kleinen Flächen: eine Umklassifizierung ohne Arbeiten, die vor dem Kauf überprüft werden sollte
Suchen Sie ein Studio oder eine Zwei-Zimmer-Wohnung von weniger als 40 m²? Seit dem 1. Juli 2024 wurden die Schwellenwerte für das Energieverbrauchsdiagnose (DPE) für diese Wohnungen neu berechnet. Konkret kann eine kleine Wohnung ohne jegliche Arbeiten die DPE-Klasse wechseln.
Der Mechanismus ist einfach. Vor diesem Datum benachteiligte die Berechnungsmethode kleine Flächen: Das Verhältnis zwischen Energieverbrauch und Fläche spielte ihnen zum Nachteil. Der Erlass Nr. 2024-225 vom 15. März 2024 und die Verordnung vom 25. März 2024 korrigieren diese Verzerrung. Die ADEME ermöglicht es nun, eine aktualisierte Bescheinigung für die betroffenen DPE zu erhalten.
Für einen Käufer ist die Konsequenz direkt. Eine Wohnung, die nach der alten Skala mit G oder F klassifiziert ist, kann ohne Renovierung auf E oder sogar D umschwenken. Bevor Sie den Preis mit Verweis auf den DPE nach unten verhandeln, ist es besser zu fragen, ob das Gutachten neu berechnet wurde. Auf der Website www.magazine-immobilier.fr zu konsultieren finden Sie ergänzende Analysen zur Marktentwicklung und die Schritte, die je nach Ihrer Situation zu befolgen sind.
Kreditzinsen für Immobilien im Jahr 2024: Was die Senkung für Ihre Kreditwürdigkeit bedeutet
Nachdem die Kreditzinsen im Durchschnitt über 4 % für 20 Jahre gestiegen sind, haben sie 2024 einen schrittweisen Rückgang eingeleitet. Diese Entspannung folgt auf die Verlangsamung der Inflation und die Signale der Zentralbanken.
Was bedeutet dieser Rückgang im Alltag? Bei gleichem Gehalt steigt Ihre Kreditwürdigkeit um mehrere tausend Euro, wenn der Zinssatz auch nur um einige Zehntel Punkte sinkt. Es ist ein mechanischer Hebel: Die monatliche Rate sinkt, daher akzeptiert die Bank ein höheres geliehenes Kapital.
Sein Darlehensdossier in diesem Kontext vorbereiten
Der Rückgang der Zinsen entbindet nicht davon, sein Dossier zu festigen. Die Banken achten auf drei Elemente:
- Die Verschuldungsquote, die auf 35 % des Nettoeinkommens begrenzt ist. Ein laufender Autokredit oder ein Verbraucherdarlehen reduziert direkt den verfügbaren Spielraum für Immobilien.
- Das Eigenkapital, das mindestens die Notarkosten abdeckt. Ein höheres Eigenkapital ermöglicht es, einen besseren Zinssatz auszuhandeln.
- Die berufliche Stabilität. Ein unbefristeter Arbeitsvertrag oder mehrere solide Bilanzen für Selbstständige bleiben der Standard, den die meisten Institutionen verlangen.
Mindestens drei Angebote von verschiedenen Banken zu vergleichen bleibt der rentabelste Reflex. Der Unterschied zwischen zwei Angeboten kann über die gesamte Laufzeit des Darlehens mehrere tausend Euro ausmachen.
Möblierte Tourismusvermietung: die neuen Anforderungen des Gesetzes Le Meur
Sie ziehen eine kurzfristige Mietinvestition in Betracht, wie z.B. eine saisonale Vermietung? Der Rahmen hat sich erheblich geändert. Das sogenannte “Le Meur”-Gesetz, das am 19. November 2024 verabschiedet wurde, verstärkt die Regulierungsinstrumente für möblierte Tourismusunterkünfte.
Zwei Änderungen verdienen besondere Aufmerksamkeit. Zunächst können die Gemeinden die Mietobergrenze für eine Hauptwohnung von 120 auf 90 Tage senken. Dann wird für die ab 2025 erzielten Einnahmen das Mikro-BIC-Regime für nicht klassifizierte möblierte Tourismusunterkünfte steuerlich weniger vorteilhaft.
Vergleich zwischen Kurzzeit- und Langzeitvermietung
Bevor Sie eine Immobilie für die saisonale Vermietung kaufen, ist ein Vergleich mit einer klassischen Langzeitvermietung unerlässlich. Die Bruttorendite einer möblierten Tourismusunterkunft erscheint oft höher. Aber wenn die Verwaltungskosten, die tatsächliche Belegungsrate, die Reinigungskosten und die überarbeitete Besteuerung einbezogen werden, kann der Renditeunterschied erheblich schrumpfen.
Die touristischen Städte mit hohem Mietdruck (Küstenregionen, Berge, große Metropolen) sind am stärksten von diesen Einschränkungen betroffen. Die Überprüfung der lokalen Vorschriften vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags vermeidet kostspielige Enttäuschungen.
Energieeffizienzrenovierung in Eigentumswohnungen: einen kollektiven Zeitplan antizipieren
Seit Januar 2024 dürfen Wohnungen der Klasse G nicht mehr vermietet werden. Die Wohnungen der Klasse F folgen in den kommenden Jahren. Für einen Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft kann diese Einschränkung nicht alleine bewältigt werden.
Die Arbeiten zur Isolierung oder zum Austausch des Heizsystems müssen durch eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung genehmigt werden. Die Zeitspanne zwischen der Diagnose, der Abstimmung über die Arbeiten, der Auswahl der Unternehmen und der Durchführung des Projekts beträgt oft Jahre.
Den mehrjährigen Arbeitsplan antizipieren
Das Gesetz über Klima und Resilienz verpflichtet Eigentümergemeinschaften, die älter als 15 Jahre sind, einen mehrjährigen Arbeitsplan zu erstellen. Dieses Dokument listet die notwendigen Renovierungen über einen Zeitraum von zehn Jahren auf und sieht deren Finanzierung vor. Bevor Sie eine Einheit in einer Eigentümergemeinschaft kaufen, ist die Anfrage nach dem mehrjährigen Arbeitsplan eine Offenbarung der bevorstehenden Ausgaben.
Eine Immobilie, die zu einem attraktiven Preis in einer Eigentümergemeinschaft ohne Arbeitsplan angeboten wird, kann erhebliche kurzfristige Nachforderungen verbergen. Im Gegensatz dazu bietet eine Eigentümergemeinschaft, die bereits in ihrer Renovierung engagiert ist, mehr Budgettransparenz und ein besseres Wertsteigerungspotenzial.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Käufer und Investoren, die drei Dinge überprüfen, bevor sie sich engagieren: den aktualisierten DPE der Immobilie, die tatsächlichen Kreditkosten nach Vergleich und die geltenden lokalen Vorschriften für ihr Projekt. Die Vorbereitung des Dossiers ist ebenso wichtig wie die Wahl der Immobilie selbst.
