Kopen, verkopen of investeren in onroerend goed in 2024 betekent omgaan met een markt die zich in volle herstructurering bevindt. De rente op leningen begint te verlagen na twee jaar van stijging, de energieregels worden strenger en sommige fiscale niches verdwijnen. Drie parameters die, in combinatie, de manier veranderen waarop een vastgoedproject wordt opgezet.
DPE van kleine oppervlakten: een herclassificatie zonder werkzaamheden te controleren voor aankoop
Zoekt u een studio of een tweekamerappartement van minder dan 40 m²? Sinds 1 juli 2024 zijn de drempels voor het energieprestatiecertificaat herberekend voor deze woningen. Concreet kan een kleine woning van klasse DPE veranderen zonder enige werkzaamheden.
Het mechanisme is eenvoudig. Voor deze datum benadeelde de rekenmethode kleine oppervlakten: de verhouding tussen energieverbruik en oppervlakte speelde in hun nadeel. Het decreet nr. 2024-225 van 15 maart 2024 en de beschikking van 25 maart 2024 corrigeren deze bias. De ADEME stelt nu in staat om een geactualiseerde verklaring te verkrijgen voor de betrokken DPE’s.
Voor een koper is de consequentie direct. Een appartement dat onder de oude schaal als G of F was geclassificeerd, kan zonder renovatie naar E of zelfs D verschuiven. Voordat u de prijs naar beneden onderhandelt door het DPE in te roepen, is het beter om te vragen of het diagnostic is herberekend. Op de website www.magazine-immobilier.fr te raadplegen, vindt u aanvullende analyses over de evolutie van de markt en de stappen die u moet volgen afhankelijk van uw situatie.
Hypotheekrente in 2024: wat de daling verandert voor uw leencapaciteit
Na boven de 4% gemiddeld over 20 jaar te zijn gestegen, zijn de hypotheekrentes in 2024 geleidelijk aan het dalen. Deze ontspanning volgt op de vertraging van de inflatie en de signalen die door de centrale banken zijn verzonden.
Wat betekent deze daling in het dagelijks leven? Voor hetzelfde salaris neemt uw leencapaciteit toe met enkele duizenden euro’s wanneer de rente daalt, zelfs met enkele tienden van een punt. Het is een mechanische hefboom: de maandlasten dalen, dus de bank accepteert een hoger geleend kapitaal.
Bereid uw leningdossier voor in deze context
De daling van de rentes ontslaat niet van de noodzaak om uw dossier te versterken. Banken blijven letten op drie elementen:
- De schuldenlast, die is beperkt tot 35% van het netto-inkomen. Een autolening of een consumptief krediet vermindert direct de beschikbare marge voor onroerend goed.
- De eigen inbreng, die minimaal de notariskosten dekt. Een grotere eigen inbreng maakt het mogelijk om een betere rente te onderhandelen.
- De professionele stabiliteit. Een bevestigde vaste aanstelling of meerdere solide balansen voor een zelfstandige blijven de standaard die door de meeste instellingen wordt gevraagd.
Vergelijk minstens drie aanbiedingen van verschillende banken voordat u ondertekent, blijft de meest rendabele reflex. Het verschil tussen twee voorstellen kan enkele duizenden euro’s vertegenwoordigen over de totale looptijd van de lening.
Gemeubileerde toeristische verhuur: de nieuwe beperkingen van de wet Le Meur
Overweegt u een huurinvestering gericht op korte termijn, zoals seizoensverhuur? Het kader is aanzienlijk veranderd. De zogenaamde “Le Meur”-wet, aangenomen op 19 november 2024, versterkt de regulerende instrumenten voor gemeubileerde toeristische verhuur.
Twee wijzigingen verdienen bijzondere aandacht. Ten eerste kunnen gemeenten de verhuurplafond van 120 naar 90 dagen verlagen voor een hoofdverblijf. Ten tweede, voor de inkomsten die vanaf 2025 worden ontvangen, wordt het micro-BIC-regime voor niet-geclassificeerde gemeubileerde toeristische verhuur fiscaal minder voordelig.
Vergelijk korte termijn verhuur en klassieke verhuur
Voordat u een pand koopt dat bedoeld is voor seizoensverhuur, is het noodzakelijk om het te vergelijken met een klassieke lange termijn verhuur. Het bruto rendement van een gemeubileerde toeristische verhuur lijkt vaak hoger. Maar eenmaal de beheerskosten, de werkelijke bezettingsgraad, de schoonmaakkosten en de herziene belasting zijn geïntegreerd, kan het rendement aanzienlijk verminderen.
Toeristische steden met hoge verhuurdruk (kust, bergen, grote metropolen) zijn de eerste die door deze beperkingen worden getroffen. Controleer de lokale regelgeving voordat u een compromis ondertekent om kostbare teleurstellingen te vermijden.
Energie renovatie in een VvE: een collectieve planning om te anticiperen
Sinds januari 2024 kunnen woningen met een klasse G niet meer worden verhuurd. De woningen met klasse F volgen in de komende jaren. Voor een eigenaar in een VvE kan deze beperking niet alleen worden beheerd.
De isolatiewerkzaamheden of de vervanging van het collectieve verwarmingssysteem moeten via een stemming in de algemene vergadering worden goedgekeurd. De tijdsduur tussen de diagnose, de stemming over de werkzaamheden, de keuze van de bedrijven en de uitvoering van het project bedraagt vaak jaren.
Anticiperen op het meerjarenplan voor werkzaamheden
De wet Klimaat en Veerkracht verplicht VvE’s ouder dan 15 jaar om een meerjarenplan voor werkzaamheden op te stellen. Dit document somt de noodzakelijke renovaties voor tien jaar op en voorziet in de financiering ervan. Voordat u een appartement in een VvE koopt, is het aanvragen van het meerjarenplan voor werkzaamheden essentieel om de komende uitgaven te onthullen.
Een pand dat tegen een aantrekkelijke prijs in een VvE zonder werkplan wordt aangeboden, kan belangrijke oproepen tot fondsen op korte termijn verbergen. Omgekeerd biedt een VvE die al bezig is met haar renovatie meer budgettaire zichtbaarheid en een beter waardepotentieel.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont kopers en investeerders die drie dingen controleren voordat ze zich engageren: het geactualiseerde DPE van het pand, de werkelijke kosten van de lening na vergelijking, en het lokale regelgevingskader dat van toepassing is op hun project. De voorbereiding van het dossier is net zo belangrijk als de keuze van het pand zelf.
